EMMELINEDOMMEN
INSTANS: Høyesterett - Dom.
DATO: 1993-10-29.
PUBLISERT: Rt 1993 1260 (466-93).
STIKKORD: Husleierett.
SAMMENDRAG: Leieforhold i borettslag ble oppsagt fordi leietakeren
angivelig hadde overtrådt husordensreglene som forbyr å anskaffe hund
eller katt. Det ble lagt til grunn at husleieloven § 22 og
borettslagsloven § 34 gir hjemmel for regler som tar sikte på å hindre
at det holdes dyr som utilbørlig forstyrrer eller forulemper andre
beboere i et borettslag. Et slikt forbud kunne imidlertid ikke ramme
den som holdt en såkalt "innekatt" som ikke sjenerte andre beboere.
Oppsigelsen ble kjent ugyldig. Dissens 3-2.
SAKSGANG: Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00399 A - Høyesterett
HR-1993-00115 B, nr 207/1992.
PARTER: Knut Berge (Advokat Tore S Engelschiøn) mot Pynten
Borettslag (Advokat Wiggo Tanding - til prøve).
FORFATTER: Langvand, Lund og Smith - Mindretall: Tjomsland og
Gjølstad.
Dommer Langvand: Saken gjelder gyldigheten av oppsigelsen av et
leieforhold i et borettslag fordi leietakeren hevdes å ha overtrådt en
bestemmelse i husordensreglene som forbyr "å anskaffe hund eller katt"
eller å "medbringe hund eller katt ved innflytting i borettslaget".
Knut Berge inngikk 6 juni 1989 kontrakt med Pynten borettslag i
OBOS om leie av en leilighet på 75 m2. Leiligheten ligger i tredje
etasje i en boligblokk og har balkong. Leiekontrakten ble undertegnet
på OBOS-kontoret på Lambertseter i Oslo. Ved undertegningen fikk Berge
utlevert husordensreglene for borettslaget. Berge hadde en tid gått med
planer om å skaffe seg katt, og anskaffet 24 mai 1990 katten Emmeline
som da var 6 uker gammel. Katten, som er en blanding av perser og norsk
skogkatt, holdes hele tiden innenfor leiligheten. Berge tok ikke
spørsmålet om kattehold opp med borettslaget før han anskaffet dyret,
til tross for at han var kjent med bestemmelsen i husordensreglenes pkt
12 som bl a setter forbud mot å holde katt. En nabo som observerte at
Berge hadde katt, tok gjentatte ganger opp dette forhold med
borettslagets styre. I brev av 7 september 1990 til Berge gjorde styret
oppmerksom på at anskaffelsen av katt var i strid med husordensreglene
og kunne føre til at hans leieforhold måtte tas opp til vurdering. Ved
brev av 11 september 1990 til styret gjorde Berge gjeldende at Emmeline
er en "innekatt" som tilbringer hele sitt liv innenfor leilighetens
vegger, og at han anså styrets brev om katteholdet som "en krenkelse av
privatlivets fred". Da han beholdt katten, ble hans leieforhold 24
januar 1991 oppsagt under henvisning til at det forelå brudd på
husordensreglenes bestemmelser om dyrehold. Berge reiste søksmål mot
borettslaget ved Oslo byrett og la ned påstand om at oppsigelsen måtte
kjennes ugyldig.
Byretten avsa 18 desember 1991 dom med slik domsslutning:
"1. Pynten borettslags oppsigelse av Knut Berge av 24. januar 1991
kjennes ugyldig.
2. Pynten borettslag tilpliktes å betale Knut Berge saksomkostninger
med kr 18.200 - attentusentohundre - innen 2 - to - uker fra dommens
forkynnelse."
Byretten fant at forbudet mot dyrehold gikk lenger enn nødvendig
for å sikre det formål som er nedfelt i husleieloven § 22, og at en
dispensasjonssøknad fra Berge måtte påregnes å ville ha blitt godkjent.
På denne bakgrunn representerte hans kattehold ikke vesentlig
mislighold.
Etter anke fra borettslaget avsa Eidsivating lagmannsrett 22 mai
1992 dom med denne domsslutning:
"1. Pynten borettslag frifinnes.
2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Knut Berge
30.826 - trettitusenåttehundreogtjueseks - kroner til Pynten
borettslag innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens
dom."
Lagmannsretten la til grunn at forbudet mot anskaffelse av katt,
slik det ble praktisert av Pynten borettslag, ikke grep inn i Berges
private forhold på rettsstridig måte og at forbudet ikke var i strid med
husleieloven § 22. Berge hadde bevisst og vedvarende satt seg ut over
borettslagets lovlige husordensregler. Det forelå derved vesentlig
mislighold som gav grunnlag for oppsigelse etter borettslagsloven
§ 36.
Knut Berge har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken
gjelder lovanvendelsen og bevisbedømmelsen.
Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser
viser jeg til byrettens og lagmannsrettens dommer.
Partene og sju vitner har forklart seg ved bevisopptak. Alle
vitnene er nye for Høyesterett. Det er fremlagt noen nye dokumenter som
jeg ikke finner grunn til å spesifisere.
Den ankende part, Knut Berge, har for Høyesterett i hovedtrekk
gjort gjeldende:
Bestemmelsen i pkt 12 i husordensreglene for Pynten borettslag
setter et totalforbud mot å holde katt. Et slikt forbud er det ikke
hjemmel for i husleieloven § 22 som etter borettslagsloven § 34
første ledd kommer til anvendelse på borettslagets husordensregler.
Formålet med husordensregler er ifølge motivene til husleieloven å
hindre at utleieren bruker leiligheten på en måte som er til sjenanse
for de øvrige leieboere. Men det er ikke nok til å gjøre et forbud
lovlig at det er en teoretisk mulighet for sjenanse. Et totalforbud mot
å holde katt går lenger enn hensynet til de andre leieboere tilsier.
Det er på det rene at Berges kattehold er eksemplarisk og at det ikke på
noen måte forulemper andre leieboere. Katten holdes innenfor
leilighetens fire vegger, og det er sørget for regelmessig renhold slik
at lukt ikke oppstår.
Da husleieloven ble gitt, var det vanlig med standardkontrakter.
Husordensreglene om dyrehold inneholdt gjerne dispensable forbud. I dag
er det vanskelig å si hva som er vanlige regler på dette området, men
flere borettslag innenfor OBOS har dispensable forbud. Tidligere hadde
også Pynten borettslag en regel om dispensasjon. Det totalforbud laget
har i dag har ikke lovhjemmel, og oppsigelsen av den ankende part må
kjennes ugyldig.
Dersom det legges til grunn at totalforbudet har lovhjemmel,
gjøres det subsidiært gjeldende at oppsigelsen likevel må kjennes
ugyldig fordi den ankende parts kattehold ikke innebærer et vesentlig
mislighold. Vesentlig mislighold etter bestemmelsen i borettslagsloven
§ 36 foreligger ved graverende eller langvarig kontraktsbrudd. Det er
riktig nok på det rene at den ankende part uten å ta kontakt med
borettslagets styre anskaffet katt, til tross for at han var kjent med
forbudet i husordensreglenes pkt 12. Han gjorde imidlertid dette i
tillit til en uttalelse gjengitt i Aftenposten fra en OBOS-jurist.
Uttalelsen måtte forstås slik at forbudet mot å ha katt ikke gjaldt
dersom dyret ble holdt innenfor leiligheten, dvs at det var tale om en
såkalt "innekatt" slik Emmeline er. Ankemotpartens anførsel om at det
ikke eksisterer slike katter, er ikke holdbar. Det er en realitet at
det - særlig i de større byene - finnes et stort antall katter som lever
hele sitt liv innendørs. Denne realitet kan det ikke ses bort fra selv
om det ikke dreier seg om en egen katterase. Den ankende part viser til
støtte for sitt syn til uttalelser fra Norges landbrukshøgskole, Norske
rasekattklubbers riksforbund og Norsk Huskattforening. Ut fra de
opplysninger Berge hadde, kan det ikke anses som en graverende
overtredelse av husordensreglene at han skaffet seg og fremdeles har
katten Emmeline, som ikke er sjenerende for noen leieboer.
Ved bedømmelsen av Berges forhold må det være berettiget å legge
vekt på at borettslagets håndhevelse av forbudet mot dyrehold har vært
vaklende, og at det først er etter at tvisten med Berge kom opp at det
er reagert med oppsigelser. Det er på det rene at det har vært fremsatt
flere klager mot dyrehold uten at det har vært reagert. I ett tilfelle
ble det endog gitt dispensasjon for hundehold til tross for at det ikke
var hjemmel for det.
Utviklingen i andre land, og i senere år også i Norge, går i
retning av å se adgangen til å holde dyr som et vesentlig ledd i den
enkeltes rett til livsutfoldelse. Denne rett kan ikke fratas ham ved
vedtektsinngrep, så langt dyreholdet ikke sjenerer andre mennesker.
Adgangen til å holde dyr tillegges stadig større betydning for så vel
den psykiske som den fysiske helse. Ved vurderingen av Berges
overtredelse av husordensreglene må også denne utvikling tas i
betraktning.
Under enhver omstendighet må et totalforbud som det foreliggende
settes til side etter avtaleloven § 36 fordi det vil virke urimelig å
gjøre det gjeldende.
Den ankende part har lagt ned slik påstand:
"1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.
2. Pynten Borettslag tilpliktes å betale Knut Berges saksomkostninger
for byrett, lagmannsrett og Høyesterett."
Ankemotparten, Pynten borettslag, har i hovedtrekk gjort
gjeldende:
Eidsivating lagmannsrett har lagt til grunn en rettsoppfatning som
samsvarer med Høyesteretts dom i Rt 1977 97. Bestemmelsen om dyrehold
i husordensreglene for Pynten borettslag er for øvrig i samsvar med det
syn som er rådende i de fleste borettslag innenfor boligkooperasjonen.
Innen OBOS er det generalforsamlingen i det enkelte borettslag som
fastsetter husordensreglene. OBOS sentralt har ikke noen myndighet for
så vidt. Husordensreglene, som er "kjøreregler" for hvorledes beboerne
skal forholde seg på borettslagets område, bygger også når det gjelder
dyrehold på prinsippet om at alle beboere skal behandles likt.
Husleieloven § 22 gir hjemmel for å gi regler med et slikt innhold som
det her er tale om.
I denne saken, er det grunn til å understreke at Berge ved å
skrive under på leiekontrakten vedtok de husordensregler som knyttet seg
til den, herunder forbudet mot å holde katt. Til tross for at han var
kjent med forbudet, skaffet han seg katt uten at han tok kontakt med de
styrende organer i borettslaget. Berges handlemåte var uansvarlig. Han
tok seg selv til rette ved å sette seg ut over gjeldende regler. Han
kunne også ha fremmet forslag om endring av reglene slik at det ble
tillatt å ha "innekatt". Han gjorde ikke det, men fremmet i stedet et
forslag om at det generelt skulle være adgang til å ha katt. Dette
forslaget falt med betydelig flertall.
Et vesentlig hensyn som taler mot at det tillates å ha "innekatt",
er at det vil være vanskelig å trekke grensene mellom det kattehold som
skal være lovlig og det som er forbudt. Det synes for det første
tvilsomt om det kan skilles ut en egen gruppe av katter som er
"innekatter". For det andre vil det være problemer med å håndheve
forbudet når det gjelder lufting av dyrene. Ankemotparten erkjenner at
det har vært og er problemer også ved håndhevelsen av forbudet mot
dyrehold med det innhold det har i dag. Det er derimot ikke riktig slik
Berge hevder at lagets styrende organer har manglet vilje til å tilse at
forbudet etterleves. Styret har gjentatte ganger tatt opp overtredelser
både når det gjelder hundehold og kattehold.
Berges overtredelse av forbudet må anses som vesentlig mislighold
av kontrakten i relasjon til borettslagsloven § 36. De anførsler som
er fremsatt med grunnlag i dyreholdets betydning for menneskers trivsel,
livskvalitet og helse, kan ikke føre til et annet resultat. Det er ikke
berettiget ut fra rene rimelighetshensyn å bryte et forbud slik Berge
har gjort. Heller ikke henvisninger til utviklingstrender i utenlandsk
rett kan bringe Berges sak i en annen stilling. Innstillingen til ny
husleielov synes å gå i mot at det skal være adgang til å sette
totalforbud mot dyrehold, men slik er ikke gjeldende rett i dag.
Husordensreglene kan ikke revideres med hjemmel i avtaleloven
§ 36, heller ikke om revisjonen skjer via husleieavtalen. Etter
borettslagets oppfatning er det ikke rom for avtaleloven § 36 på dette
området så lenge husordensreglene holdes innenfor de rammer som er satt
i husleieloven § 22.
Ankemotparten har lagt ned slik påstand:
"1. Eidsivating Lagmannsretts dom av 22. mai 1992 pkt. 1 stadfestes.
2. Knut Berge tilpliktes å betale Pynten Borettslags saksomkostninger
for lagmannsrett og Høyesterett."
Jeg er kommet til samme resultat som byretten og skal bemerke:
Forbudet mot hunde- og kattehold i Pynten borettslag er i
realiteten absolutt. Formelt sett kan det søkes generalforsamlingen om
dispensasjon, men det synes på det rene at dispensasjon ikke gis, og at
det ikke foretas noen konkret vurdering av om dyreholdet vil medføre
ulemper for de øvrige beboere.
Hovedspørsmålet i saken, slik jeg ser det, er om det er hjemmel i
husleieloven § 22 jf borettslagsloven § 34 første ledd til å gi
husordensregler med et slikt innhold som her. Paragraf 22 første
punktum bestemmer:
"Leieren plikter å følge vanlige ordensregler som utleieren
fastsetter til sikring av god husorden og forsvarlig behandling av
eiendommen".
Ut fra det fremlagte materialet anser jeg det sannsynliggjort at
det i borettslag er vanlig med ordensregler som på en tilsvarende eller
lignende måte regulerer adgangen til dyrehold. Spørsmålet er hva som i
loven forstand kan fastsettes "til sikring av god husorden". I
komitinnstillingen til gjeldende husleielov 48 heter det bl a:
"Særlig i større leiegårder er det klarlig av megen betydning at
det til enhver tid overholdes god orden og sømmelighet i eiendommen, og
at enhver leier utøver bruken av sin leilighet uten utilbørlig
forstyrrelse eller forulempelse av de øvrige leieboere".
Husleieloven § 22 gir uten tvil hjemmel for regler som tar sikte
på å hindre at det holdes dyr som utilbørlig forstyrrer eller forulemper
andre beboere i borettslaget.
Spørsmålet er imidlertid om forbudet kan gjøres gjeldende overfor
eieren av en "innekatt" som ikke er til noen ulempe. Etter det som er
fremlagt i saken må jeg legge til grunn at begrepet "innekatt" er
anerkjent på fagkyndig hold. Jeg viser for så vidt til en uttalelse fra
dr.philos. Bjarne O. Braastad, førsteamanuensis ved Institutt for
husdyrfag, Norges landbrukshøgskole. Han definerer her "innekatten" som
"en katt som ikke går ute". Om hva som særpreger "innekatten" og dens
levekår heter det videre i Braastads uttalelse:
"En innekatt atskiller seg vesentlig fra en utekatt i
atferdsmønster. Den er svært kjælen og lite sky overfor mennesker, og
den har et fast kattetoalett inne der den gjør fra seg. Ved å gi katten
P-piller vil den forbli rolig og avbalansert, og ikke få noen støyende
løpetid slik utekatter kan ha. P-pillebruk er således ingen indikasjon
på at katten slippes ut. Hvis en katt er født innendørs, og ikke har
erfaring med utendørs liv, vil ikke hold av innekatt representere noen
form for dyreplageri. Alle viktige atferdsbehov kan dekkes innendørs.
Katter har en fleksibel evne til å tilpasse seg et miljø der den får
godt stell og god sosial kontakt med mennesker. Innekatt er således en
helt annen type dyrehold enn utekatt."
Etter det som foreligger opplyst om Emmeline, må jeg bygge på at
dyret holdes som "innekatt", slik som beskrevet av Braastad. Jeg legger
videre til grunn at Berges dyrehold verken er eller har vært til noen
som helst ulempe for andre beboere.
Av Høyesteretts dom i Rt 1977 97 fremgår det at et hundehold vil
kunne forbys selv om det ikke er påvist at hundeholdet fører til ulemper
for de andre beboere. Forskjellen mellom det hundehold denne
avgjørelsen gjaldt, og den situasjon en står overfor med en "innekatt",
er imidlertid så stor praktisk sett at dommen etter min mening ikke kan
anses avgjørende for vårt tilfelle.
Spørsmålet må etter dette avgjøres ved en avveining av de behov
som foreligger for borettslaget og for de forskjellige beboere.
Det er fra borettslagets side sterkt fremholdt de vanskeligheter
en vil stå overfor dersom borettslaget i sin håndhevelse av
husordensreglene skal måtte foreta en avgrensning mellom "innekatt" og
"utekatt". Det er også henvist til betydningen av det enkelte
borettslags selvstyre.
Hensynet til reglenes praktiske anvendelighet - på samme måte som
hensynet til borettslagets selvstyre - må imidlertid avveies mot behovet
for vern av de enkelte beboeres privatliv og verdien av den økning i
livskvalitet som mange - ikke minst barn, eldre og funksjonshemmede -
vil oppleve følger med en katt i leiligheten. Jeg tilføyer at en rekke
borettslag - etter hva som er opplyst i saken - har husordensregler der
dyrehold er regulert ved mindre kategoriske forbudsregler, noe som tyder
på at avgrensningsproblemene kan løses i praksis.
Når loven gir borettslaget hjemmel til å fastsette ordensregler
"til sikring av god husorden", mener jeg at denne bestemmelse må tolkes
med den begrensning som en naturlig forståelse av loven formål tilsier.
Jeg finner ikke at en slik ordensregel kan gi grunnlag for å gripe inn i
den enkeltes private livsførsel innenfor hjemmets vegger, når et slikt
inngrep vesentlig vil forringe den enkelte beboers livskvalitet, uten at
hensynet til andre mennesker gjør inngrepet påkrevd.
En forutsetning vil være at de øvrige beboere ikke blir påført
ulempe ved en "innekatt" i nabolaget. Dersom så er tilfelle, må
husordenen kunne stenge for katteholdet. Jeg forutsetter også at det må
dreie seg om en "innekatt" reelt sett.
Avslutningsvis nevner jeg at jeg for min del ikke legger særlig
vekt på at Berge var kjent med forbudet i husordensreglene da han
flyttet inn i borettslaget. Etter husleieloven § 22 jf
borettslagsloven § 34 er for øvrig adgangen til å gi regler om
husorden i utgangspunktet den samme overfor eldre som overfor nye
leieboere.
Etter det resultat jeg er kommet til ut fra en tolking av
husleieloven § 22, har jeg ikke foranledning til å gå inn på de
subsidiære grunnlag det har vært prosedert på.
Anken har ført frem. Saken har reist prinsipielle og uavklarte
rettsspørsmål, og jeg finner at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger
for noen instans.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.
Dommer Tjomsland: Jeg er kommet til samme resultat som
lagmannsretten, og jeg kan i det vesentlige også tiltre dens
begrunnelse. I anledning prosedyren og førstvoterendes votum vil jeg
bemerke:
Hovedspørsmålet i saken er som førstvoterende peker på, om § 12
i husordensreglene for Pynten borettslag - forbudet mot hold av hund og
katt - er i strid med husleieloven § 22 jf borettslagsloven § 34
første ledd. Det er ikke bestridt at forbudet i husordensreglene også
omfatter såkalte innekatter. Jeg legger til grunn at husleieloven
§ 22 må forstås på samme måte for leieforhold i borettslag som for
leieforhold etter husleieloven.
Regulering av og forbud mot hold av hund og katt har vært meget
utbredt i husordensreglene både i vanlige leieforhold og i borettslag.
Reglene har vært utformet med ulik grad av strenghet. I Pynten
borettslag omfatter forbudet å anskaffe hund eller katt og å medbringe
hund eller katt ved innflytting i laget. Det er på det rene at forbud
av den type Pynten borettslag har fastsatt, har vært benyttet i
atskillig utstrekning. At et slikt generelt forbud mot hold av hund og
katt har vært vanlig, må derfor kunne legges til grunn.
Dommen i Rt 1977 97, som er omtalt av førstvoterende, gjaldt
også forholdet til husleieloven § 22. Det fremgår av rettens
premisser - slik jeg leser dommen - at det ikke ble ansett som et vilkår
for å forby hundehold at det aktuelle hundeholdet konkret sjenerer andre
beboere. Den rettsoppfatning som dommen fra 1977 bygger på, må - slik
jeg ser det - i utgangspunktet også legges til grunn når det gjelder et
forbud mot kattehold.
Vår sak gjelder en såkalt innekatt og spørsmålet blir om dette har
betydning for forholdet til husleieloven § 22. Om begrepet "innekatt"
viser jeg til det førstvoterende har uttalt. Jeg tilføyer likevel at
jeg antar at det i praksis finnes en mellomgruppe; det vil si katter som
stort sett - men ikke konsekvent - blir holdt innendørs. Dette
innebærer at det vil kunne oppstå avgrensings- og kontrollproblemer for
borettslaget dersom hold av innekatter ikke skal kunne medtas i
forbudet.
Det er ikke bestridt at Berge utøver sitt kattehold på en fullt
forsvarlig måte. Men som påpekt av lagmannsretten, er ikke alle
katteiere "like eksemplariske i sitt katthold som Berge". Også hold av
innekatt kan utøves på en måte som vil kunne sjenere eller være en
belastning for andre beboere. Dette er heller ikke bestridt fra Berges
side. Jeg tilføyer at katteholdet også vil kunne reise problemer i
forhold til beboere med allergier.
Jeg finner det ikke tvilsomt at det generelle forbudet mot
kattehold i husordensreglene i Pynten borettslag er gitt "til sikring av
god husorden" i borettslaget, jf husleieloven § 22. Det er ikke noen
holdepunkter til støtte for den ankende parts anførsel om at forbudet er
begrunnet i andre hensyn. Det avgjørende for borettslaget synes som
påpekt av lagmannsretten, å ha vært ønsket om å ha en regel som er enkel
å praktisere. Jeg finner det ikke tvilsomt at borettslaget må være
berettiget til å legge vekt på slike betraktninger når husordensreglene
fastsettes.
Spørsmålet er så om et forbud som også rammer hold av innekatt,
griper for sterkt inn i den enkelte andelseiers privatliv til at det kan
hjemles i husleieloven § 22. Jeg kan ikke se det slik. Det er
utvilsomt på det rene at hold av katt kan bety mye for mange mennesker,
slik hold av hund gjør det for andre. Jeg vil imidlertid understreke at
saken gjelder et forbud mot kattehold som den enkelte andelseier er
kjent med og aksepterer når han flytter inn i borettslaget. Han kan
derfor ta forbudet i betraktning når han tar stilling til om han ønsker
å bli medlem av det aktuelle borettslaget. Forbudet innebærer således
ikke noe inngrep i et etablert kattehold. At det er adgang til å forby
et hundehold som ikke konkret sjenerer andre, ble som nevnt lagt til
grunn i dommen i Rt 1977 97. Jeg kan ikke se at hold av innekatt i så
henseende står i noen prinsipiell annen stilling enn hundehold. Det er
for øvrig neppe noe til hinder for at man ut fra tilsvarende kriterier
kan bruke begrepet "innehund".
Bestemmelsene i husordensreglene om hold av hund og katt varierer
meget mellom de forskjellige borettslag. Om hvilke regler som her bør
gjelde, hersker det delte meninger. I enkelte borettslag har reglene
etter hvert blitt myket opp, mens andre borettslag - som f eks Pynten -
har innført strengere regler. Til grunn for endringene vil ligge en
vurdering av de kryssende hensyn i lys av de erfaringer laget har hatt.
Jeg finner ikke å kunne legge særlig vekt på at en rekke borettslag har
mindre strenge regler enn Pynten.
Det må her, slik jeg ser det, være opp til det enkelte borettslag
å avgjøre om reglene bør mykes opp. I Pynten borettslag er et forslag
om oppmykning blitt forkastet med overveldende flertall på lagets
generalforsamling. Etter mitt syn bør domstolene vise tilbakeholdenhet
med å overprøve husordensreglenes strenghet ut fra en avveining av de
kryssende hensyn som foreligger. Jeg viker på denne bakgrunn tilbake
for å fastslå at et generelt forbud mot kattehold - noe som i lang tid
har vært praktisert i mange borettslag - må settes til side som
stridende mot husleieloven § 22 jf borettslagsloven § 34 første
ledd.
Når jeg er kommet til at det generelle forbudet i husordensreglene
mot hold av katt er hjemlet i husleieloven § 22, kan jeg ikke se at en
anvendelse av forbudet i dette tilfellet kan være i strid med
avtaleloven § 36. Som tidligere fremhevet er det ikke tale om et
forbud som griper inn i et etablert kattehold.
Spørsmålet blir etter dette om det her foreligger vesentlig
mislighold fra Berges side. Som påpekt av lagmannsretten har Berge
bevisst og vedvarende satt seg ut over borettslagets lovlige
husordensregler. Det har fra Berges side vært fremhevet at han, når det
gjaldt lovligheten av hold av innekatt, har stolt på det som kom til
uttrykk i en artikkel i OBOS-bladet. Dette kan nok i noen grad
unnskylde ham. Men det avgjørende for meg i denne sammenheng er at
Berge ikke tok spørsmålet opp med borettslagets styre før han anskaffet
katten.
Jeg er etter dette kommet til at borettslagets oppsigelse ikke er
ugyldig, og at anken derfor ikke kan føre frem. Saken har reist
spørsmål som i liten grad tidligere har vært prøvet av domstolene, og
jeg finner som førstvoterende at saksomkostninger ikke bør tilkjennes
for noen instans.
Dommer Gjølstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
annenvoterende, dommer Tjomsland.
Dommer Lund: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende, dommer Langvand.
Justitiarius Smith: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom:
1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.
REF: ...
<< Tilbake
|